Опасные стройки: что будет с дольщиками проблемных застройщиков?

Переход строительной отрасли на механизм проектного финансирования и появление специализированного страхового фонда, безусловно, помогут справиться с проблемами «недостроя» и обманутых дольщиков. Но пока без непосредственного участия государства на этом рынке не обойтись.

В полку проблемных застройщиков прибыло. К таким печально известным компаниям, как СУ-155 (с более, чем 30 тыс. пострадавших дольщиков), Mirax Group, Московский комбинат хлебопродуктов (возводивший ЖЦ «Царицыно») и другие, добавилась компания Urban Group, которая занимает 8-е место в стране и 2-е место в Московской области по объемам текущего строительства.

Сначала в СМИ появилась информация о том, что Сбербанк отозвал аккредитацию целого ряда проектов застройщика. Проще говоря, банк свернул действовавшие ипотечные программы приобретения квартир в домах девелопера. В качестве причины такого шага были названы резко повысившиеся риски застройщика, который перестал соблюдать заявленные сроки строительства.

Буквально через два дня выяснилось, что Росреестр приостановил регистрацию новых договоров долевого участия для клиентов компании. Ведомство ограничилось кратким комментарием о том, что работа идет в штатном режиме, «сбоев нет», но, как пояснили в самой Urban Group, «регистрационный орган ссылается на отсутствие сведений об уплате взносов от компенсационного фонда (Фонд защиты прав дольщиков)». Причем регистрация была прекращена еще в конце апреля этого года.

Что означает для Urban Group сбой в финансировании их проектов (как со стороны банков, так и за счет непосредственных покупателей жилья), думаю, объяснять не надо. Достаточно вспомнить кризис 2007-2008 гг., когда первыми пострадавшими стали именно строительные компании, столкнувшиеся с нехваткой заемных средств. Многие из них так и не смогли оправиться от последствий недофинансирования.

В итоге в ситуацию с Urban Group пришлось вмешаться Виталию Мутко, недавно занявшему в правительстве пост вице-премьера, курирующего строительство и региональную политику. «Мы следим за ситуацией. Она непростая, безусловно, и прежде всего это задача региона (Московской области). И Минстрою поручено взять под контроль, и сейчас мы некий оперативный аудит проведем», – заявил чиновник. Губернатор Московской области Андрей Воробьев также не остался в стороне, назвав происходящее «временными трудностями» и сообщив, что власти «сопровождают» застройщика, «чтобы не допустить каких-либо потрясений на рынке». О потрясениях губернатор заявил не просто так. Ответственность Urban Group по ДДУ перед более чем 15 тыс. дольщиков оценивается в сумму порядка 80 млрд р. Более того, компания по соглашению с областными властями достраивает некоторые объекты СУ-155. Понимая, что подобные случаи (а их, к сожалению, было немало) грозят социальным взрывом, власти предприняли ряд шагов, направленных на стабилизацию ситуации на этом рынке. 

Но прежде напомним, что еще в 2014 г. был принят известный закон о долевом строительстве (№ 214-ФЗ). Согласно закону, дольщики могли быть защищены любой из трех форм: страхование, банковское поручительство или счета эскроу. На практике же именно страхование стало основным механизмом, к которому прибегали застройщики. Регулятор допустил до работы на этом рынке 17 компаний. Система в целом со своими задачами справлялась, однако сохранявшиеся проблемы застройщиков привели к необходимости ее совершенствования.

Осенью прошлого года появилось поручение президента полностью отказаться от механизма долевого участия в строительстве. На замену ему должно прийти так называемое проектное финансирование. С 1 июля 2018 г. в России должны вступить в силу основные положения специализированного закона № 218-ФЗ, которые вводят в практику это понятие. В частности, для начала строительства нового объекта девелопер должен обладать собственными средствами в размере не менее 10% от его стоимости и не иметь долгов (кроме целевых кредитов). Под каждый проект должно быть создано отдельное юрлицо, на счет которого планируется зачислять денежные средства дольщиков, чтобы избежать «перекидывания» денег с объекта на объект.

При этом еще с прошлого года в рамках закона № 218-ФЗ появился Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. Это компенсационный фонд долевого строительства, средства которого формируются за счет обязательных отчислений застройщиков, привлекающих для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости денежные средства участников долевого строительства. На данный момент, по информации Минстроя, в Фонд поступили взносы от 746 застройщиков, которые перечислили по 1,2% средств от суммы каждого зарегистрированного договора.

Но это, что называется, работа на перспективу. Ведь сегодня, по разным оценкам, в стране насчитывается 45-50 тыс. обманутых дольщиков. Прибавьте сюда членов их семей – и вы получите внушительную армию людей, ожидающих решения, может, и не жизненно важной, но точно наиболее дорогостоящей проблемы.

Отрадно то, что проблема постепенно решается. Проблемные объекты находят новых исполнителей, дома возводятся и достраиваются. По крайней мере, по данным Минстроя, до 5 тысяч дольщиков, пострадавших от своих застройщиков, ежегодно получают жилье. К сожалению, такими темпами обеспечить их крышей над головой получится не ранее чем через 10 лет, но совершенно очевидно, что это как раз тот случай, когда «лучше поздно, чем никогда».

Что касается страхового фонда, то напомню, что подобный механизм существовал и ранее (с 2014 г.), однако многие застройщики проигнорировали необходимость защиты своей ответственности. Некоторые объясняли это тем, что начали строительство до вступления закона в силу, другие же выполняли обязательство лишь «на бумаге», страхуясь в кэптивных дочерних компаниях.

Но даже тем гражданам, со страховщиком которых все в порядке, хотел бы посоветовать не спешить получать страховое возмещение. Во-первых, реалии таковы, что зачастую проблемы застройщика вызваны вовсе не объективными, а субъективными факторами. Проще говоря, собранные с дольщиков средства застройщик мог пустить на то, чтобы обеспечить себе красивую жизнь. В таком случае (если будет доказан преднамеренный характер финансовых трудностей компании) страховщик, выплативший вам возмещение, обязан будет потребовать вернуть эти средства. Абсолютно в рамках закона. Во-вторых, страховое покрытие не компенсирует рыночную стоимость жилья, ведь ДДУ зачастую заключаются на ранних этапах строительства исходя из цен, далеких от стоимости готового жилья. 

Несмотря на решительные шаги государства по финансированию самых крупных долгостроев страны, назревает необходимость еще более решительных мер. Очевидно, что без большой программы финансирования из бюджета данную проблему невозможно решить. При грамотном подходе можно рассматривать это как инвестиционный проект – в большинстве крупных долгостроев квартиры проданы не полностью, а значит, после завершения стройки можно их продать и вернуть часть вложенных денег.

По теме:
Выявлено нецелевое использование средств дольщиков Urban Group