Квартира в аренде – нужна ли для нее страховка?

Зачем надо страховать арендуемую квартиру

Многие арендодатели не оформляют страховку арендной квартиры и вместо этого сами следят за ее состоянием, периодически наведываясь к жильцам. Владельцы рассчитывают, что так жильцы будут поддерживать порядок, а в случае чего можно потребовать деньги прямо с арендатора. 

У этого метода есть целый ряд недостатков:

• вы тратите много личного времени на визиты к арендаторам;
• всегда есть риск, что арендаторы втайне съедут и взыскивать ущерб будет не с кого;
• даже если вы вовремя заметите нанесенный урон, жилец может отказаться оплачивать ремонт или замену поврежденных вещей;
• даже если жилец не откажется, возможно, он не сумеет компенсировать урон в силу своего финансового состояния.

Таким образом, даже если вы будете очень бдительно следить за состоянием квартиры, риск никуда не девается. 

Отдельной проблемой становится гражданская ответственность перед третьими лицами. Если жильцы затопят соседей, а потом быстренько съедут, ответственность возложат на владельца квартиры. Доказать что-либо будет очень сложно, если нет официального договора аренды. И тогда придется платить из своего кармана. 

В такой ситуации выручает страхование квартиры при сдаче в аренду. Страховая компания (СК) покроет ущерб, нанесенный при наступлении страхового случая, и вам не придется тратиться самому. 

Какие риски нужно включить в полис

Оптимальный совет при страховании сдаваемой в аренду квартиры (да и собственного жилья тоже) — просчитать реально существующие риски и включить в полис только их. Грубо говоря, зачем вам страховка от взрыва газа, если в доме нет газопровода, а все плиты электрические?

Однако не помешает ознакомиться со стандартными вариантами, из которых можно выбирать:

• взрыв газа;
• пожар, поджог;
• затопление соседями;
• стихийные бедствия;
• умышленный вред, причиненный третьими лицами (грабеж, вандализм и пр.);
• ответственность перед третьими лицами. 

В последнем случае имеется в виду урон, который может быть нанесен соседям по вине арендаторов. Если у вас квартира на первом этаже и ваши жильцы не могут никого затопить, не спешите отказываться от этой опции. Например, она защитит вас, если в квартире по вине арендаторов начнется пожар, который перекинется на соседние квартиры и нанесет им ущерб. 

Не получится защититься от урона, нанесенного жилью в ходе военных действий, гражданских беспорядков, ядерного удара и др. Список всех исключений уточните в своей СК до подписания договора. 

Как рассчитывается стоимость страховки

Цена страховки квартиры, предназначенной для сдачи в аренду, зависит от множества факторов. На часть из них страхователь повлиять не способен, другие же можно изменить. В расчет принимаются:

• цена жилья на рынке недвижимости — чем дороже квартира для аренды, тем больше страховая сумма, а значит, страховая премия тоже будет больше;
• состояние жилья и дома в целом — в аварийных домах со старыми проводкой и водопроводом всегда выше риск возгорания, затопления и прочих неприятностей;
• материал дома и отдельных элементов — деревянные элементы увеличивают риск пожара, панельные дома быстрее рушатся при стихийных бедствиях и взрывах;
• состояние ремонта и отделки — если использовались дорогие материалы, то страховать их придется на бóльшую сумму;
• наличие в арендном жилье дорогой техники, электроники;
• наличие дополнительных охранных мер (сигнализация, видеонаблюдение, хорошие замки, решетки на окнах первого этажа). 

Само собой, вы не можете изменить характеристики дома, где находится квартира. Но можно сделать недорогой ремонт и убрать из помещения излишне ценные вещи, а также позаботиться о его безопасности. Тогда стоимость полиса будет разумной. 

Тем не менее, страхование арендованной квартиры всегда обходится дороже страхования собственного жилья. 

Почему полисы страхования квартир, сдаваемых в аренду, дороже

Некоторые страховщики просто отказываются застраховать квартиру для сдачи в аренду. Такую услугу предоставляют не все СК, и придется подыскивать компании, где получится оформить полис.
 
Причин тому две. Во-первых, фактор неопределенности. Страховщики не любят ситуации, когда риски невозможно просчитать. Страховой агент может пообщаться с владельцем жилья, но арендаторы остаются неизвестными. 

Возможно, вы сдадите квартиру тихой работающей паре, которая будет поддерживать идеальный порядок. А может, вы поселите в однушку десяток нелегальных иммигрантов, которые будут готовить плов на балконе. Страховщик никак не может просчитать эти вероятности и поэтому устанавливает тариф в расчете на худшее. 

Во-вторых, человеческий фактор. Раз жилье не свое, люди могут относиться к имуществу небрежно, не следить за порядком, и поэтому что-то непременно сломается, поцарапается, запачкается. Хорошо, если все ограничится мелкими повреждениями, но ведь такое поведение может повлечь за собой крупные происшествия: пожар, потоп, замыкание. Страховщик тоже это понимает и потому поднимает тариф.

Однако сэкономить на полисе страхования квартиры в аренде все же можно. 

Как сэкономить на стоимости страховки

Главный совет уже прозвучал ранее — убирайте из полиса ненужные риски. Они повышают стоимость полиса впустую, раз вероятность наступления страхового случая минимальна. 

Что еще можно сделать:

• следите за акциями и индивидуальными предложениями СК для «своих» клиентов;
• включите франшизу — это сумма убытка, которую вы обязуетесь покрыть самостоятельно (например, если урон менее 5000 рублей, вы не обращаетесь за выплатами и оплачиваете ремонт сами);
• регулируйте суммы, на которые застрахованы отдельные элементы квартиры (например, если под вами живут люди с хорошим ремонтом, а у вас старый водопровод, то вам нужно защитить гражданскую ответственность на бóльшую сумму; если же у соседей ремонт старый, а у вас надежные новые трубы, страховую сумму можно уменьшить).

Наконец, при аренде квартиры всегда есть возможность переложить обязанность по уплате страховой премии на жильцов. Со страховкой и вам, и им будет спокойнее. Вы можете договориться, чтобы сумма страховой премии была вычтена из арендной платы. 

Тем не менее, помните, что, если какая-то фирма предлагает полис по цене на порядок ниже рыночных, это повод насторожиться. Возможно, вы столкнулись с мошенниками, которые при наступлении страхового случая ничего вам не выплатят. 
 

Как оформляется полис

На вопрос, как застраховать квартиру при сдаче в аренду, не существует единого ответа, поскольку полисы оформляются по-разному. Иногда страховая сама диктует способ, иногда страхователю предоставляется право выбора. 

Есть два варианта:

Классический — агент приезжает на объект, осматривает и оценивает его, составляет акт, и на основании этого рассчитываются стоимость полиса и другие нюансы.

Экспресс-страхование — без выезда на объект, дистанционно. 

«Дистанционно» может подразумевать разные варианты. Либо вы как страхователь сами заполняете данные о доме и квартире на сайте страховой и устанавливаете желаемые суммы, либо это делает страховой агент, основываясь на фотографиях и видеосъемке объекта (последнее часто применяется при оформлении полисов на деревенские и дачные дома). 

Дистанционный вариант страховки арендной квартиры или другого арендного жилья всегда будет на 10-30% дороже, потому что страховщику приходится верить вам на слово. В ваших же интересах будет скрыть неблагоприятные моменты и риски, чтобы получить полис дешевле. СК это понимает и перестраховывается. Поэтому такой вариант подходит для дешевого жилья, а вот дорогие объекты лучше страховать с выездной оценкой. 

Если дом построен ранее 1970 года, есть вероятность, что у вас попросту не останется возможности страховаться дистанционно — агенту нужно будет увидеть состояние объекта. 

Однако есть и хорошие новости — для пролонгации полиса повторная оценка обычно не нужна. И если в период действия полиса страховой случай не наступил, вам могут сделать скидку за безубыточность. Новый полис обойдется на 10-20% дешевле предыдущего.

Что делать при наступлении страхового случая

Первым делом нужно вызвать службу, ответственную за данный тип происшествия. Если пожар, вызываем пожарных, если кража — полицию, и т. д. Поскольку речь идет о страховании квартиры арендодателем, вызов служб не всегда осуществляет он сам (это могут сделать жильцы), но важно, чтобы этот вызов был совершен. 

От сотрудников вызванной службы нужно получить справку, подтверждающую факт происшествия. Это понадобится для страховой. Если речь идет о стихийных бедствиях, нужна справка из Росгидромета.

Даже если справка пока не получена, надо уведомить страховую о факте наступления страхового случая. Подтверждающие документы можно предоставить позднее. Своевременное уведомление очень важно — иногда страховщики ставят минимальный срок 1-2 дня, после чего отказываются платить, ссылаясь на то, что клиент не уведомил компанию в положенный период. Связаться со страховой можно по телефону, электронной почте, через круглосуточный чат и др.

Также на страхователя ложится обязанность минимизировать ущерб. Важно не путать минимизацию и ликвидацию. Устранять ущерб нельзя, пока не придет страховой агент или оценщик. А вот минимизировать урон можно и нужно. 

Разницу можно объяснить так. Если ураганный ветер швырнул что-то в окно и разбил стекло, то заменять стекло или окно нельзя. Но можно и нужно завесить окно, чтобы внутренняя отделка не пострадала от дождя, ветра и прочих погодных факторов. При затоплении необходимо по возможности собрать разлившуюся воду, но заменять обои, ламинат, мебель в квартире нельзя, пока не придет оценщик. 

Предварительно можно снять видео или подробно сфотографировать нанесенный ущерб. 

Наконец, когда вы уведомили соответствующие службы и страховую, минимизировали урон и получили справки о происшествии, можно направить в СК официальное извещение с подтверждающими документами. Как правило, дальше сотрудник страховой сам объяснит, что делать и сколько ждать. 

Действия страховой таковы:

• в установленный договором срок изучит обстоятельства случившегося;
• решит, является ли это страховым случаем;
• оценит размер ущерба;
• перечислит компенсацию.

Выгодоприобретателем является страхователь, то есть владелец квартиры, сдаваемой в аренду. Выплата перечисляется ему. А вот жильцам может быть предъявлено регрессное требование, если доказана их вина в случившемся (иными словами, страховая компания взыщет с виновника сумму компенсации, выплаченной страхователю). 

В некотором роде это похоже на ситуацию, когда арендодатель сам взыскивает с арендатора компенсацию. Но тут все делается по закону и зачастую в судебном порядке.