Титульное страхование недвижимости как мера защиты от мошенничества илиоспаривания титула

Что такое титульное страхование при ипотеке или полной выплате

Сделки с недвижимостью всегда тщательно проверяются. Чтобы собственник квартиры сменился, нужно собрать кучу справок, выписок и других документов. Если в сделке участвуют банк или риелтор, они тоже тщательно проверяют все нюансы в истории владения квартирой. 

Но даже несмотря на все предпринимаемые меры, до сих пор нередки случаи, когда сделка признается недействительной из-за нарушения чьих-либо прав или норм законодательства. 

Титульное страхование защищает от таких ситуаций, когда ваше право владения недвижимостью (будь то квартира, земельный участок, дом, нежилое помещение) оспаривается. То есть вы уже оформили ипотеку либо выплатили полную сумму продавцу, а потом заявляется некто и говорит, что это имущество вам не принадлежит. Рассмотрим, когда так бывает. 

Возможные страховые случаи 

Существует несколько типовых ситуаций, возникающих на рынке недвижимости по сей день, несмотря на тщательную проверку объектов перед заключением сделки. Вот наиболее распространенные:

Один из супругов продал имущество без ведома другого. Скажем, собственником квартиры является муж, жена в документах о владении не указана. Поэтому муж спокойно продает квартиру, но поскольку та является совместно нажитым имуществом, жена имеет на нее право. 

Были нарушены права несовершеннолетних (например, квартира куплена с применением материнского капитала, но ребенку не выдали долю).

Из мест лишения свободы вышел гражданин, имеющий право проживать в данной квартире (заключенного теоретически можно лишить прописки через суд, но после освобождения он может восстановить свои права и проживать в квартире даже после ее продажи).

Продавца квартиры признали недееспособным на момент совершения сделки. 

Объявились наследники, которые не знали, что в права наследования вступил другой человек, продавший квартиру. 

Во всех этих случаях новый собственник квартиры лишается прав на жилище. Конечно, можно требовать свои деньги назад. Но если продавец знал, что совершает мошенничество, скорее всего, процесс сильно усложнится. А пока идет судебное разбирательство, нужно где-то жить. 

Делая вывод, для чего нужно титульное страхование, ответим просто — чтобы не остаться на улице в таких ситуациях: и без квартиры, и без денег. 

Что не является страховым случаем

Есть ряд ситуаций, которые по ошибке принимаются за страховой случай, но на деле таковым не являются. 

Утрата права собственности из-за разрушения недвижимости. Например, весь дом уничтожен взрывом газа. Страховка титула здесь не играет никакой роли, от этого защищает стандартное страхование недвижимости. 

Вы лишились права собственности по своей вине — например, потому что перестали платить по ипотеке, или вас принудительно выселили по каким-либо другим причинам. 

Имущество изъято по распоряжению государственных органов. 

Также не является страховым случаем конфискация или арест имущества (например, из-за долгов по другим кредитам).
 

Обязательно ли титульное страхование при ипотеке

При оформлении ипотечного кредита заемщик несет много расходов. Надо найти деньги на первоначальный взнос и на обязательную страховку недвижимости, вдобавок желательно позаботиться о страховании жизни. 

Поэтому встает вопрос — обязательно или нет титульное страхование при оформлении ипотеки? Возможно, получится сэкономить? Однозначный ответ дать сложно.

С одной стороны, титульное страхование — это один из добровольных видов страхования. Закон никак не закрепляет обязанность покупателя защищать свое право титула. 

Если банк при оформлении ипотеки утверждает, что нужно обязательно сделать полис для защиты титула, это не так. Вы даже можете зафиксировать подобное заявление сотрудника банка с помощью камеры или диктофона и пожаловаться на навязывание страховки. Это запрещено. 

С другой стороны, не все так просто. 

Во-первых, без страховки титула вам могут отказать в кредите. Прямым текстом этого никто не скажет (опять-таки, навязывать страховку незаконно), но банк и не обязан объяснять причины своего решения. Разве что кредитный менеджер намекнет, чем оно вызвано.

Во-вторых, даже если ипотеку одобрят, банк может повысить ставку, поскольку это делает вас более рискованным клиентом. Если вы перестанете платить по ипотеке, а сама квартира будет отчуждена в пользу законного владельца, то банк не сможет продать квартиру и тем самым компенсировать свои убытки.

Таким образом, при покупке недвижимости на вторичном рынке некоторый риск существует всегда. Что касается покупки «первички», там титульное страхование квартиры применяется редко. Недвижимость приобретается напрямую у застройщика, и поэтому в цепочке владения не может всплыть никаких неприятных сюрпризов.

Хотя одна потенциальная схема мошенничества все же имеется — когда застройщик пытается продать квартиру нескольким владельцам. В таком случае полис страхования титула тоже спасет от убытков и компенсирует стоимость потерянной недвижимости.

На какой срок оформить титульное страхование 

По умолчанию договор защиты титула заключается на 1-3 года с возможностью продления.
 
Это продиктовано исковой давностью. Стандартный срок, в который можно заявить о нарушении любых своих прав, — три года. Поэтому логично, что первые три года (а в особенности первые 12-18 месяцев) представляют наибольший риск для титула собственника. В связи с этим страховые компании часто устанавливают на данный период повышенные тарифы. 

Тем не менее, риски на этом не заканчиваются. У наследников другая исковая давность — они могут заявить о нарушении прав наследования в течение 10 лет после смерти своего родственника. Из-за этого страховка титула часто продлевается до 10 лет. 

Но и это еще не все. Остается проблема с заключенными, выходящими из мест лишения свободы. По идее, здесь не важно, сколько лет прошло с момента совершения сделки, — если заключенный вышел на свободу, он может восстановить прописку в квартире.

Поэтому у собственника есть два варианта — либо тщательно проверять отсутствие таких «скрытых жильцов», либо продлевать договор титульного страхования до даты освобождения заключенного. 

Важный момент: если при продаже имущества вам предоставили подтверждение согласия заключенного на прекращение его прописки в квартире, это хорошо, но все же не стопроцентная гарантия. В судебной практике бывали случаи, когда заключенные после освобождения подавали в суд и утверждали, что дали согласие под давлением. Судья восстанавливал их права на квартиру. 

Стоимость титульного страхования

Самостоятельно рассчитать титульное страхование, то есть его стоимость, едва ли удастся. Можно провести лишь приблизительные расчеты. 

Стандартный тариф — 0,3-1% от страховой суммы. Страховой суммой выступает стоимость имущества — сумма ипотечного кредита, сумма сделки, рыночная цена и пр. Точная тарифная ставка зависит и от страховой компании, и от индивидуальных обстоятельств сделки. 

Например, если у квартиры был всего один собственник, купивший недвижимость напрямую у застройщика, проживавший там один и не состоявший в браке, скорее всего, риски титула будут минимальными. И напротив, если у недвижимости имеется длинная цепочка владельцев, вполне вероятно, что у кого-то возникнут претензии. Если предыдущий хозяин получил квартиру по праву наследования и сразу же стал ее продавать, это тоже повод насторожиться и повысить стоимость полиса.

Поэтому каждая страховая компания самостоятельно оценивает объект недвижимости и, исходя из этого, предлагает тариф.  

Как удешевить страховку титула

Титульное страхование — это один из тех видов страховки, где вы как страхователь практически никак не можете повлиять на стоимость полиса. 

Свобода маневра очень мала, но все же есть пара хитростей.

• Оплатите страховые премии в полном объеме сразу же. К примеру, если договор действует три года, вы можете вносить платежи ежегодно. Но если вы разом заплатите за три года, страховой агент может применить к вашему полису понижающий коэффициент, и будет немного дешевле. Но это может быть невыгодно, если вы страхуете титул по ипотеке и планируете досрочное погашение.
• Попробуйте получить скидку постоянного клиента. Обратитесь в ту страховую компанию, услугами которой вы уже пользовались (например, оформляли ОСАГО или ДМС). Для «своих» всегда предлагаются выгодные условия и пониженные расценки.

Конечно, второй пункт сложнее реализовать, если вы берете ипотеку. Банк будет активно предлагать оформить полис в их же дочерней страховой компании или у партнера. Тем не менее, договориться все же можно. 

Кроме того, помните, что страховая оценивает риски сделки по своим индивидуальным критериям. Поэтому всегда есть смысл обратиться в несколько компаний, узнать их предложения в данном конкретном случае и выбрать оптимальную стоимость. 

Необходимые документы

Список необходимых бумаг может разниться в зависимости от особых условий заключения сделки. Но, скорее всего, вам понадобятся:

• выписки из ЕГРН и домовой книги;
• поэтажный план здания и экспликация;
• справки, подтверждающие дееспособность и психическое здоровье всех участников сделки;
• если доля квартиры принадлежала несовершеннолетнему — заключение органов опеки. 

Если оформляется ипотечное кредитование, то, как правило, все бумаги уже имеются. Полис можно сделать сразу же в банке. Если же речь идет о титульном страховании без ипотеки, придется собрать полный пакет бумаг и самостоятельно обратиться в страховую компанию. Рекомендуем предварительно позвонить на горячую линию или посмотреть сайт страховщика, чтобы ознакомиться с полным списком требующихся документов. 

Что делать при наступлении страхового случая

Как только вы получили от третьих лиц претензию, оспаривающую ваше право владения, сразу же сообщите об этом страховщику. Страховой агент изучит ситуацию и сообщит, является ли она страховым случаем.
 
Далее будет суд, от решения которого и зависит судьба имущества. Страховая компания будет участвовать в разбирательстве как независимая сторона. Однако в ее интересах, чтобы имущество осталось у ответчика, то есть у застрахованного лица. Поэтому можно рассчитывать на поддержку ее специалистов. 

По решению суда недвижимость может остаться за вами — полностью или частично. В первом случае вы не получаете выплату по полису, во втором можно получить часть страховой суммы. Однако все определяется условиями договора, так что обратите внимание на эти нюансы до его подписания. 

Если же суд признает сделку недействительной, страховщик выплатит вам страховую сумму в полном размере. Эта сумма соответствует стоимости имущества на момент подписания договора. Даже если она не покроет всех ваших убытков, то хотя бы послужит хорошим подспорьем для приобретения новой недвижимости.