Чудесный у нас такой рынок комплексного ипотечного страхования. Страховой тариф, средний, конечно, по КИСу по сравнению с докризисным 2008 годом снизился в 2 раза. Сейчас где-то 0,5-0,55%. Дальше некуда, но снижаем и как хитро. Например, по банку «ВТБ 24» у «РЕСО-Гарантия» сейчас 90% скидка на титульное страхование. По банку «Уралсиб» по регионам в компании «Уралсиб» не нужно страховаться по титулу (банк у нас не требует, говорят в компании), а по другим страховщикам, оказывается, требует. И много другого на рынке, прямо скажем, неприличного демпинга. То, что КИС рынок вырос всего на 5-6% в 2012 году от такого демпинга при росте ипотечной задолженности на 40% — это еще не самая большая беда. Как выплаты при таких тарифах делать будем? Или риски по ипотекt раза в два сократились?
Тарифы падают пока по региону не получат хороший убыток. После этого игра в демпинг заканчивается и задачи ставятся по наполнению портфеля и выравниванию уровня убыточности по виду. КВ тоже падает махом. кстати ресо хулиганит не только по ВТБ а и подругим банкам дают тариф по титулу 0,06 %. Ниже не куда.
Точно, но банки не очень-то отказываются от своего КВ. Низкие КИС тарифы + 35% КВ в тарифной ставке. Из чего формируются резервы абсолютно непонятно.Понятно, что у них Мархетинг такой по увеличению доли, но и уж больно сильно хулюганят.
Да, рынок ипотечного страхования в этом году ждут испытания:
1. Ипотека практически встала. Даже при сохранении уровня тарифов нужно потрудиться, чтобы набрать прошлогодний портфель. Так как около 30-35% договоров прошлогоднего портфеля не пролангируются.
2. Банки увеличили на 2013 год квоты на «дочерних» страховщиков с 70-75% кредитов до 90-95%, а по некоторым банкам до 100%.
3. Сбербанк понижает ставки по ипотечным кредитам с марта, а по нему кроме страхования залога ничего не собрать, да и его стали предлагать по 0,09%.
4. Конечно и «страховой пехтинг», то есть демппинг играет свою роль.
Туго в этом году ипотечникам придется. Проводил в нескольких компаниях экспертные интервью по данному вопросу, печальное настроение у ипотечных подразделений. Поднимать надо!
Страховой пехтинг
А каки банки квоты увеличили?
Из первой десятки по ипотеке банков пять точно увеличили, начиная со второго. А первый банк еще систему по автоматическому выписыванию полисов придумал. Выписывает полисы нескольких компаний по единому тарифу 0,15%. Правда, мы проводили телефонник по офисам страховщиков — самый низкий тариф по Сберу выявился на уровне 0,09% в «Ренессанс Страхование».
Ну вот с титульным страхованием очень просто все решается. Пишем в полисе — ретроспективный период — 0 лет. И все, можно по цене бумаги полис продавать — выплат по нему точно не будет.
Как оформить — не вопрос
Только кому это нужно? Вроде бы титульное страхование есть, а вроде и нет его. Это уже мистика, область нечистой силы 
, а не страхование!
А чего такого, кстати, в том, чтобы страховку залога продавать по 0,09% и ниже, если речь идет о конструктиве квартиры? И 0,01% нормально вообще-то. Другой разговор, что из этих 0,09% почти все — это комиссия банка.
А речь всегда по ипотечному страхованию идет о конструктиве, по нему расчеты делаются. Бывает, особенно в агентских компаниях предложат застраховаться на полную стоимость квартиры и по разным объектам, но редко. А разницы между 0,09% и 0,15% или 0,22% практически нет. Стоимость полиса, правда, будет отличаться на 40% и более при допустимо равных рисках, а в остальном все нормально. К сожалению, внешними методами не могу оценить, сколько на КВ уходит по ипотечному страхованию? процентов 30-40? Или 80%?
У разных банков разные запросы по КВ. От 15 до 30% большинство банков не из ТОП 10.
Банки из Топ 10 — выше (максимум по нашей компании — 45%), но и объемы от них больше. Повышенное КВ закладывается в тариф. Если федеральному банку КВ платится централизованно, то дополнительно иногда приходится стимулировать региональные подразделения.
Сколько КВ платят главному банку страны, не знаю, полисы нашей компании он принимает от заемщиков без обязательств с нашей стороны по КВ :-)
Это здорово когда обязательств по КВ нет
Вот только как заставить заемщика купить полис у вас в офисе, а не в банке? Реклама, наверное, не менее КВ будет стоить?
а давайте разберем риски!
титул — при существующей проверки СБ банка прав собственности продавца и взаимодествие с УЮ данный риски сводится к минимуму, при первичке его вообще не существует.
страхование конструктива — то же самое — риск повреждение или гибель данного имущества крайне редки *пожар" в каменных зданиях редко вызывает гибель конструктива, взрыв газа- эо пожалуй самый серьезный риск, ну еще пАдаение «с неба» обломков и пр..- вероятность есть… но не ахти какая
страхование жизни и здоровья на случай смерти или инвалидности — пожалуй самый основной риск при КИСе
а теперь считайте
Почему Вы уверены, что СБ банка проверяет право собственности продавца? На основании того потока договоров, которые приходят ко мне на согласование в части титула, в большинстве банков полнейший бардак и никакой проверки. Свидетельство о собственности есть — и достаточно. Банки свободно выдают кредиты и под покупку «свежего наследства», и под более сомнительные сделки… Какой смысл банку проверять? Ставки на титульное страхование на данный момент — от 0,1% до 0,25%, заемщику в любом случае выгодно страховать титул, а не получить повышение ставки по кредиту на 2-3% годовых за отказ от титульного страхования. Все риски банка застрахованы, пакет документов (с моей т.з.) проверяется по формальному признаку — «есть/нет»…
Даже если титул не застрахован, если у заемщика квартиру отнимут, обязательства заемщика перед банком по кредиту не прекращаются…
я не уверен что СБ банка что либо проверяет как и любое СБ ) об этом говорят многочисленные ляпы в банковской среде моего региона ) но тем не менее по титулу думаю риск завышен, надо еще в законодательстве посмотреть (не силен здесь — каюсь)
даже после проверки чистоты сделки юристами СК происходят случаи оспаривания сделок и страховщики платят. Так что не торопитесь сбрасывать со счетов эти риски…
Точно, пока выгоднее страховать. Но уже появляются банки, у которых отказ от страхования жизни и страхования титула приводит к увеличению на 1 процентный пункт. И тут потребитель, навероное, подумает, что лучше. Складывается ощущение, что банки пытаются оттереть страховщиков, вводя управление рисками, не связанное со страхованием. Как-то это нужно менять! Но не демпингом же
В принципе, банк вообще все риски может учесть в ставке. Просто некоторые ему проще не считать самому, а отдать считать СК. И платить потом.
2 пр@хожий
Если размышлять такими величинами, то в принципе понятна позиция банков, отказывающихся от страхования, предлагая взамен минимальное повышение ставки.
Для банков страхование в немалой степения является ещё и статьей дохода, которая вполне серьезно считается спопсобом увеличения доходности.
Но при существующем демпинге и отсутствии прозрачности конечной стоимости полиса, банкам действительно проще и понятней добавить к стакве и не заморачиваться с отчетами, согласованиями и отказами заемщиков платить за страхование уже на следующий год.
Т.е. страховщики пилят сук, на котором сами сидят.
Уважаемый андеррайтер!
Подскажите в чем логика страхования ТИТУЛА в новострое, реализованного по 214ФЗ?
Или в чем логии страхования ТИТУЛА, когда объект недвижимости находится в собственности более 3х лет, а в договоре с банком указано обязательство страхования титула на весь период действия кредитного договора?
Вот Уралсиб скорее всего задался этими же вопросами и перестал доить клиентов.
Валентин,
а Вы абсолютно уверены что в упомянутых Вами случаях дефект зарегистрированных прав невозможен?
Вероятность, что оформленную в собственность (часто — по решению суда) инвестиционную квартиру отберут у инвестора, невелика, но не равна 0.
Но требование по объему страховой защиты определяет банк, а не андеррайтер СК. А уж чем обусловлено требование банка (логикой или комиссией), выводы делайте сами.
Адекватные банки требуют страхование титула максимум на первые 3 года кредитования. Менее адекватные — на весь срок кредитования.
C другой стороны, портфелю титульных договоров такие требования банка только на пользу. Представьте себе тарифы по титулу, если банки будут требовать титульное страхование только по действительно проблемным объектам…
Проблема в том, что срок исковой давности течет с тех пор, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении прав. Так что к Вам могут постучатся и через 15 лет… То признанные умершими объявляются, то кто-то неожиданно оказывается недееспособным в момент сделки — посмотри практику судебную по таким делам — чего только не бывает…
И не будем забывать, что срока исковой давности нет у обойденных при сделке несовершеннолетних… Кстати, довольно распространенная ситуация.
Валентин, а мне интересна такая позиция. Честно думал, что это просто свойские перетёры банка со страховой компанией «Уралсиб». По свойски так сказать. Мы у своей компании титула не требуем, а у других требуем. И всем хорошо. Может, действительно Уралсиб сам дошел до того, что не нужно титул страховать. Но вот только есть одно НО. Условия КИС программы определяет банк. И он, наверняка, в курсе отсутствия титула у дочернего страховщика. Это уже больше для ФАС дело. А по поводу срока более 3-х лет на квартиру — там много иных вещей — ущемление прав несовершеннолетных при приватизации (срок исковой давности более трех лет), возвращение из мест заключения и прочие моменты. Хотя мысль о маркетинговой проницательности Уралсиба мне нравится
Зачастую те, кто создают методику со стороны банка не слишком заморачиваются целесообразностью страхования, а просто лепят от души требования к заемщикам. Несколько раз лично сталкивалась с ситуацией абсолютно нулевого риска по титулу, но договориться с банковскими сотрудниками об исключении соответствующего пункта из кредитного договора не удавалось.
Мы где живем?
Тут дефект над дефектом.
Но я абсолютно уверен в том, что в случае продаж по 214 ответственность несет исключительно регистратор (государство), страховать ТИТУЛ – бесполезно.
Что касается 3х годичной собственности – права требования истекли,… с юридической точки я не могу представить, как заявить на право. До 3х лет – все понятно и просто.
Про ответственность регистратора посмешили.
Про 3 года — во-первых, срок исковой давности может считаться и не с даты отчуждения, а во-вторых, посмотрите ст. 202-205 ГК РФ.
Кстати, я участники дискуссии изучали изменения в ГК РФ, вступившие в силу с 1 марта 2013 года (в части регистрации сделок с недвижимым имуществом).
Причем здесь 3 года? А вы не допускаете, что может «развалиться» последняя сделка, по которой приобретается недвижимость за счет кредитных средств?
В 2006-2007 году в моей практике был случай по титулу, когда расторгли 5 сделок купли-продажи квартиры с 2007 года в обратном порядке до первой сделки в 1993 году, а это на минуточку 14 лет. Пара пенсионного возраста тогда в далеком 93г. не поняла что продали свою квартиру, и все эти 14 лет продолжали в ней жить, а квартира за это время продавалась 5 раз как объект инвестирования с прописаными людьми, до конечной сделки в 2007 когда квартиру оч.умный «инвестор» решил заложить в банк и получить кеш.
Так что не путайте людей, титул после 3-х лет очень даже возможен.
Когда писал А.Н. Толстой «Золотой ключик», что он подразумевал под страной дураков и под дервянным мальчиком Буратино?
Более интересно кого имел в виду Набоков в процессе написания Лолиты!
сказка разве не «сперта» у итальянцев (Пиноккио)?
да и в 36 году назвать СССР страной дураков это было бы слишком смело, лагерной пылью можно было за менее хлесткие сравнения стать.
Что касается плагиата, то в то время почти все воровали…
Там же страна дураков, якобы у проклятых капиталистов была, хотя как смотреть…
И демпинг этот будет продолжаться до тех пор, пока не останется 10-15 страховщиков. И не только по КИС, по всем видам. Вот когда пройдет консолидация, вал банкротств и за одного битого будут давать двух небитых- тогда, и не раньше демпинг закончится.
Просто Апокалипсис от Иоана! Но спасибо, правда, хочется верить, что всеже 50-70 останутся, а то совсем скучно
Активно на рынке ипотечного страхования работают не более 40 страховщиков. Во всяком случае не смогли набрать больше, когда собирали информацию по премиям и прочим по ипотечному страхованию за 2011 год и 2012 год. Если из 40 останутся 30 — просто отлично! Кстати, существенно выше рынка в 2012 году по ипотеке росли как раз «ВТБ Страхование» и «РЕСО-Гарантия» (если с цифрами не напутали).
Я смотрю, что дискуссия разбилась на два лагеря. Тех кто считает сколько же надо брать денег по абсолютно безубыточному виду и тех, кто знает, что один убыток может перечеркнуть несколько лет демпинговых сборов (да и нормальных, кстати, тоже).
Получается, что и в страховом сообществе есть непонимание того, что ипотечное страхование является работающим инструментом.
Но самое интересное, что убыточность по портфелю можно понять только через много лет, когда те, кто демпинговал, благополучно сменят работу или подразделение внутри компании.
Недавно опросил более 100 банков на предмет использования различных инструментов риск-менеджмента при ипотечном кредитовании. Если опустить цифровые результаты, то получается, что банкам ипотечное страхование совсем неинтересно как механизм и они от него готовы отказаться и заменить на нестраховые механизмы управления рисками. Правда, немного удерживает размер КВ и размер депозитов страховщиков. Единственный повод повышения интереса к ипотечному страхованию — возможность замены обязательного резервирования на страховой полис. Тогда банкам страхование будет интересно, так как позволит освободить часть собственных средств из резервов. Но это чистое лоббирование. ВСС, ССР и прочие!!! Где вы?
Т.е. вместо того, как это работает сейчас — обязательное страхование предмета залога + резерв банка — оставить только страховку?
Да. Но не просто страховку залога, а скажем, полный полис комплексного ипотечного страхования (залог, титул и жизнь). Тогда у банков будет выбор или отвлекать собственные средства на резервы (а формирование резервов ЦБ четко мониторит) или заставить заемщика купить КИС полис. Вот тут рынок ипотечного страхования станет расти очень сильно.
Денис,
в своё время под давлением ФАС из инструкции по РВПС исчезло упоминание про необходимость оценки финансового состояния страховщика, с которым заключен договор страхования предмета залога.
Вы думаете, что попытка легализовать в рамках инструкции требование о страховании жизни и здоровья пройдет?
Навязывание страхования жизни и здоровья при наличии залога — явно избыточное страхование со стороны банка. Последствия такого навязывания очень громко в прошлом году аукнулись европейским банкам.
Войдите через свой аккаунт в соц. сетях или почтовых сервисах