В январе 2025 г. доля сделок с ипотекой на первичном рынке Санкт-Петербурга сократилась до 33%. Это на 57 процентных пунктов меньше, чем было год назад. В Ленинградской области доля ипотеки чуть выше — 37% (минус 48 п.п. к январю 2024 г.), подсчитали аналитики сервиса Dataflat. По данным мониторинга Единой информационной системы жилищного строительства, в феврале 2025 г. средневзвешенная рыночная ставка по ипотеке на первичном рынке составляет 28,96%. Из субсидируемых государством программ в Петербурге осталась только семейная ипотека под 6%, претендовать на которую могут далеко не все потенциальные покупатели.
На этом фоне главным драйвером продаж новостроек стали рассрочки платежей. Застройщики предлагают разные форматы рассрочек: с регулярными платежами раз в квартал или полугодие, а также с небольшим первым взносом и значительной отсрочкой итогового платежа. В декабре 2024 г. доля таких сделок доходила до 40%. В феврале 2025 г. доля рассрочки у отдельных компаний выросла до 60%, что вызывает беспокойство у ЦБ.
«С распространением рассрочек девелоперы стараются минимизировать риски и применяют для этого схожие с ипотечными программами инструменты. Одним из них является страхование жизни и здоровья покупателей. В принципе это не совсем новый инструмент — его использовали и раньше. Но именно сейчас он стал встречаться действительно массово», — говорит директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов.
«Рост спроса пропорционален продажам квартир застройщиками в рассрочку», — отмечает генеральный директор ООО «Совет по страхованию» Юрий Волков.
«Рост спроса взрывной. Например, в нашей компании подобный продукт был запущен в апреле прошлого года, с единичными продажами. Мы были одними из первых, кто его предложил. Сначала популярность была низкой, так как до 1 июля все еще хорошо работали ипотечные программы. Сейчас подобных договоров оформляется несколько сотен ежемесячно», — сообщил управляющий директор департамента массовых видов страхования компании «Ренессанс страхование» Артем Искра.
Новый вид страховок работает так же, как и полис ипотечного страхования. Покупатель квартиры страхует свою жизнь и здоровье, а также и саму недвижимость, если рассрочка предлагается на готовое жилье. Выгодоприобретателем и получателем компенсации при наступлении страхового случая будет застройщик — долг по рассрочке выплатит страховая компания, а жилье перейдет в собственность заемщика или его наследников, пишет РБК.
«Это тот же самый ипотечный полис, в котором сменился выгодоприобретатель. Ранее это был банк, теперь — продавец квартиры в рассрочку. Вознаграждение за оформление страхового полиса, которое ранее получали банки или другие продавцы полисов, никуда не делось. Риски не изменились, только сменился выгодоприобретатель. Стоимость полиса сопоставима», — добавляет Юрий Волков.
По оценкам основателя и генерального директора Infull и страхового сервиса Polis.online Андрея Креера, сейчас уже девять страховых компаний создали свои продукты в этом сегменте (ВСК, «Югория», «АльфаСтрахование», «Росгосстрах», СОГАЗ, «Ренессанс Страхование», «Ингосстрах», «Согласие», «Зетта Страхование»). «Все больше и больше застройщиков начинают предлагать свои условия по рассрочке. Этот тренд будет сохраняться до тех пор, пока ключевая ставка не пойдет на снижение», — уверен Андрей Креер.
Не покроет всех рисков
На ипотечном рынке страхование жизни, здоровья и титула приобретали практически все заемщики, поскольку это влияло на процентную ставку по кредиту (при покупке полисов банки давали скидку на 1-1,5%), что снижало размер ежемесячных платежей. При приобретении новостройки в рассрочку скидок страхование не дает.
«Страхование на период рассрочки — это добровольная опция для клиента», — подчеркивает заместитель генерального директора агентства недвижимости «Главстрой» Ольга Кузнецова. По ее словам, многие покупатели, особенно при длительной форме оплаты в рассрочку, хотят воспользоваться страхованием, чтобы обезопасить себя и близких.
«На практике широко используется только страхование жизни, риски потери трудоспособности по инвалидности или потери работы по официальному сокращению. Это закрывает лишь малую часть всех тех причин расторжения договора, которые на деле встречаются. У какой-то части покупателей есть спрос на такой инструмент, но в целом его эффективность в качестве защиты от возможного расторжения в будущем довольно ограничена», — признает вице-президент по продажам и сервису группы RBI Дмитрий Фалкин.
«С нами связываются страховые компании с предложением включить такие полисы в программу рассрочек. Мы изучили этот инструмент, но не увидели в нем реальной пользы для компании и клиентов», — заявила генеральный директор агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева.
Год рассрочки
«Застройщики прогнозируют, что 2025 г. будет „годом рассрочки“ и спрос на этот вид страхования сохранится на высоком уровне», — отмечает Артем Искра. В «Ренессанс страхование» прогнозируют, что при значительном снижении ключевой ставки на смену рассрочке снова вернется ипотека.
«Это временная услуга, решение, которое нацелено на компенсацию падения рынка ипотеки. После возврата ставок к адекватным значениям рынок развернётся в сторону ипотеки, и этот продукт не будет востребован», — ожидает Андрей Креер.
