Страховые инвестиции в недвижимость: у России особый путь?

Регулятор уже провел огромную работу по улучшению структуры инвестиций страхового рынка, в результате за год существенно уменьшились как доля фиктивных и неликвидных активов, так и количество страховщиков.

Процесс улучшения структуры активов, конечно, необходим. Однако в борьбе за чистоту рядов нельзя и удариться в другую крайность – ввести крайние рестрикционные меры, перестараться с ограничениями.

Один из таких острых вопросов повышения финансовой устойчивости российских страховщиков – доля и качество недвижимости в их активах.  Предполагается, что страховщикам разрешат принимать в покрытие резервов и собственных средств исключительно объекты, которые прямо используются для страховой деятельности.

Однако такая мера представляется весьма спорной. Размещение активов страховых компаний в объекты недвижимости и производные от нее ценные бумаги является общемировой практикой. Страховщики – одни из крупнейших инвесторов в коммерческую недвижимость, а также держатели ипотечных облигаций. Инвестиции страховых компаний (общий объем которых исчисляется триллионами долларов) позволяют сделать рынок недвижимости стабильнее, что в конечном итоге идет на пользу не только самим страховым компаниям, зарабатывающим на своих вложениях, но и рынку недвижимости.

Понятие «профильная» недвижимость в практике других стран включает любые объекты недвижимости, которые не только используются непосредственно страховщиком как офисы для своей работы, но и являются объектами, приносящими инвестиционный доход (от аренды, продажи и т.п.).

В России слабая развитость рынка недвижимости, непрозрачное ценообразование, проблемы оценки объектов дают богатые возможности злоупотреблений. Часть недобросовестных страховщиков используют данную ситуацию с целью искажения финансовой отчетности, необоснованно завышая стоимость принадлежащих им объектов (особенно это касается земельных участков). Широко известны случаи, когда страховщики ставят на баланс очень сомнительные объекты – недостроенные здания в регионах, где они никогда не работали и не собираются, сельскохозяйственную землю, которая не используется, амбары, ангары, склады, которые не приносят доход и, скорее всего, находятся в полуразрушенном состоянии. Такие «инвестиции», конечно, недопустимы.

Однако решение данной проблемы запретительными мерами на уровне жесткого лимитирования структуры инвестиций, в частности – ограничением возможностей страховщиков инвестировать в объекты недвижимости, вообще не решит обозначенную проблему.

Фальсифицировать можно любые активы, было бы желание. А вот добросовестные участники рынка лишаются возможности инвестировать во вполне надежные активы и диверсифицировать свой инвестиционный портфель.

Кроме того, это нанесет ущерб и рынку недвижимости, лишив его значимого институционального инвестора. Практика регуляторов страхового рынка в других странах говорит, скорее, о снижении барьеров для инвестиций в этот вид активов, в результате чего объем и доля вложений страховщиков в недвижимость год от года только увеличивается. К тому же надо отметить, что у крупных страховщиков объекты недвижимости в активах часто являются вложениями в коммерческую недвижимость, которая сдается или может сдаваться в аренду и приносить доход. А это тоже «профильные» активы, ведь получение инвестиционного дохода – профильный вид деятельности страховщиков.

Еще один важный аргумент касается ликвидности. Размещение активов страховщиков в объекты недвижимости преследует цель формирования долгосрочного портфеля вложений, подверженного значительно меньшим колебаниям, чем ценные бумаги, и обеспечивающим более длительный по срокам денежный поток для инвестора. Недвижимость обладает меньшей ликвидностью, чем фондовые инструменты, но у страховых компаний, ведущих долгосрочный бизнес, нет необходимости держать все свои активы в высоколиквидной форме, а, кроме того, снижение ликвидности с лихвой компенсируется стабильным продолжительным доходом.

Доля вложений страховых компаний в коммерческую недвижимость в мировом масштабе оценивается более чем в 13%, при том, что объем этого рынка превышает $8 трлн. У многих мировых лидеров страхового рынка недвижимость в инвестпортфеле занимает значительную долю, достигая четверти от активов.

Более жесткое регулирование качества оценки и выявление фальсификаций – это безусловная необходимость для нашего рынка. Разрешение же инвестировать не только в свои офисы, но и в другую доходную недвижимость – это практика всех стран. И это уж точно не тот случай, когда у России свой особый путь.