Внесенные поправки в ФЗ-218 и ФЗ-214 могут значительно изменить ситуацию на рынке страхования долевого строительства. Поправки были разработаны одной из государственных структур - Единым институтом развития в жилищной сфере ДОМ.РФ и, в случае их принятия Государственной Думой, с рынка долевого строительства досрочно уйдут все страховые компании.
В законопроекте прописан переходный период - до июня 2019 года, в течение которого застройщики, начавшие строительство объектов до 1 июля нынешнего года, могут продолжать работать по старым правилам. В частности, страховать свою ответственность у лицензированных ЦБ страховщиков.
В том, что подобный переходный период необходим, уверены и в Правительстве, и в ЦБ. Причина проста. Уже сейчас, в преддверии больших перемен, рынок долевого строительства штормит. Все большее количество застройщиков объявляют себя банкротами. Так, по данным портала ЕРЗ (Единый Реестр Застройщиков), на ноябрь 2018 года количество застройщиков-банкротов в России увеличилось за год на 71%, а объем не завершенного ими строительства вырос до 9,9 миллиона квадратных метров.
Одно из самых важных предложений сегодняшних поправок - создание при ДОМ.РФ новой структуры арбитражных управляющих, которые в случае банкротства застройщика, застраховавшего свою ответственность в страховой компании (а таких застройщиков сегодня - более 70% на рынке), наделяются полномочиями забирать средства у страховщиков и направлять их либо дольщикам, либо новым застройщикам на достройку объекта.
Если эти поправки пройдут, то страховые компании будут вынуждены раньше времени уйти с рынка долевого строительства, что, безусловно, отразится на работе большинства застройщиков. Многие из них не готовы к дополнительной финансовой нагрузке: страховщики работают с застройщиками по 1-1,5% против 5-6% банковского поручительства.
Координатор инициативных групп дольщиков Лора Митт:
- Конечно, поправки Минстроя комплексные, но важно с водой не выплеснуть ребенка. Так, расширение оснований для банкротства застройщиков со стороны дом.рф и попытка передать деньги страховщиков в руки арбитражных управляющих – не самые лучшие предложения. И вызовут они целую волну злоупотреблений. Крайними станут опять дольщики.
В нескольких регионах страховщики уже договорились с региональными властями. И изменение правил наверняка поставит на договоренностях крест. В Новосибирске, не дожидаясь изменений на федеральном уровне, уже начали разрабатывать механизм использования резервов страховых компаний для размораживания строек. Представители СК "Респект", местных застройщиков и властей города создают "дорожную карту", которая соответствует позиции Минфина и позволит оперативно начать работы на проблемных стройплощадках при поддержке страховщиков. На согласительные процедуры авторы проекта отвели себе месяц. Торопятся и в Совете Федерации: подытоживая предложения экспертов, модератор "круглого стола" Сергей Рябухин заверил, что изменения в законодательство будут предложены уже в декабре, чтобы к весне разморозить стройки и начать предоставлять дольщикам долгожданное жилье.
Генеральный директор СК «Респект» Александр Артамонов:
- Около 12% застройщиков отсеиваются страховщиками как проблемные. Благодаря уникальной экспертизе нашей стразовой компании доступ к привлечению долевых средств не получили 1349 строительных объектов, на которых могли бы поживиться мошенники. По сути, СК "Респект" удалось предотвратить появление не менее 300 тысяч обманутых дольщиков и хищение по меньшей мере 485 млрд рублей участников долевого строительства.
При уходе с рынка страховщиков ДОМ.РФ столкнется с еще одной серьезной проблемой: на данный момент он не обладает необходимой экспертизой для выявления недобросовестных застройщиков. То есть в случае принятия данных поправок фонд будет вынужден гарантировать деятельность всех застройщиков, руководствуясь только формальными критериями, что неминуемо скажется на росте числа проблемных объектов. Доказательством тому могут служить, скажем, первые страховые случаи по застройщикам, которым страховая компания "РЕСПЕКТ" в свое время отказала в страховании.
На заседании рабочей группы Госдумы по защите прав дольщиков, прошедшем 7 декабря, представитель Минстроя говорил о 80% надежных застройщиков, из чего получается, что оставшиеся 20% ненадежны.
До нынешних поправок предполагалось, что экспертиза страховщиков будет постепенно передаваться ДОМ.РФ в течение переходного периода, что позволило бы избежать попадания на рынок недобросовестных застройщиков.
Предложения страховой компании «Респект» по переходному периоду
• Утвердить минимальный переходный период от старых форм гарантирования
долевого строительства (страхование и банковское поручительство) к новым до 1 июля 2019 года, максимальный – до 31 декабря 2019 года.
• За это время будут разработаны механизмы передачи Фонду обязательств и
резервов страховых организаций. По истечении переходного периода вся
оставшаяся ответственность страховщиков по добросовестным застройщикам будет передана в Фонд.
• В указанные сроки Фонду будет передана экспертиза страховых организаций
(включая базы данных, технологии, бизнес-процессы) и обеспечен информационный обмен по недобросовестным застройщикам. За полугодие страховщикам удастся выявить не менее 75% проблемных застройщиков в России, за год – 95%.
• По недобросовестным застройщикам, которых нецелесообразно принимать под гарантии Фонда, страховыми организациями будут предложены дорожные карты решения проблем.
• Данный комплекс мер позволит избежать рисков банкротства и санации
страховщиков и значительно сократит нагрузку на государственный бюджет по
достройке, в размере до 250 млрд руб.
