Альтернатива с ограничениями
На первый взгляд кредит на покупку недвижимости за рубежом, например в Европе, логичнее брать в иностранном банке. "Чаще всего россиян интересуют туристические направления Европы, где стоимость жилья сравнительно невысока,— Болгария, Турция, Греция, Испания",— перечисляет начальник управления ипотечного кредитования банка "Открытие" Сергей Столбунов. Ставки по кредитам в странах Евросоюза составляют в среднем 3-5% годовых, в то время как средние ставки российских банков — 9-11% годовых по кредитам в иностранной валюте и 12-14% годовых по кредитам в рублях. Однако эти ставки действуют для заемщиков-граждан, нерезиденту вряд ли можно рассчитывать на аналогичные условия, а свою платежеспособность придется серьезно доказывать.
Поэтому в качестве альтернативы стоит рассмотреть вариант получения такого кредита в российском банке.
Специальные программы кредитования на покупку недвижимости за рубежом есть у единичных банков, причем рассчитаны они обычно на определенную страну или даже определенный регион, в котором работают партнеры банка.
"Ставка, как правило, зависит от уровня риска, соответственно, чем выше риск невозврата кредита или отказа в обращении взыскания на имущество, тем ставка будет выше,— поясняет Сергей Столбунов.— Если при получении такого кредита залогом будет являться недвижимость, находящаяся на территории России, иные условия кредитования могут совпадать с теми, что действуют сейчас". Например, Инвестторгбанк предлагает кредитную программу на покупку недвижимости в одном из населенных пунктов Латвии только при условии наличия у заемщика регистрации в регионе выдачи кредита. Ставки по кредиту составят 13,5-14% в рублях и 11,4-11,9% в евро. Минимальный размер первоначального взноса — 30% от стоимости недвижимости. Как и по обычным кредитам, потребуется застраховать приобретаемую недвижимость, а если не оформить договор личного страхования, ставка увеличится на два процентных пункта. Кроме того, придется воспользоваться услугами страховой компании, работающей на территории Российской Федерации. Кредит Европа банк предлагает кредит на покупку строящегося жилья в Турции у аккредитованных банком компаний с залогом приобретаемой недвижимости. Кредит предоставляется в рублях, ставка составит 17-19% годовых.
Дочерняя ипотека
Недавно стало известно о планах Сбербанка и ВТБ начать выдавать ипотечные кредиты за рубежом. Правда, делать это госбанки будут через свои иностранные "дочки": Сбербанк — через Denizbank и Sberbank Europe, а ВТБ — через VTB Bank (Austria) и VTB Bank (France). Таким образом, в подразделениях Сбербанка гражданин России сможет взять кредит на покупку жилья в Чехии, Турции и Хорватии. Группа ВТБ предоставит ипотеку для VIP-клиентов в Австрии и Франции. Оценивать платежеспособность, кредитную историю клиента, скорее всего, будут российские банки, а вот непосредственно выдавать кредит будет уже иностранный банк.
На момент подготовки материала условия Сбербанка для россиян, желающих купить недвижимость в его дочерних иностранных банках, опубликованы не были. Denizbank выдает ипотеку гражданам государств, с которыми у Турции подписано соглашение, однако пока России в числе этих стран не было. Ипотеку для граждан Турции Denizbank предоставляет под 1,49-1,59% в турецких лирах на срок до 25 лет. Иностранцам Denizbank выдает на срок от 3 месяцев до 15 лет, для долларов и евро на сайте указаны ставки 0,75-0,8% в зависимости от срока кредита.
Российские "дочки" иностранных банков, например Райффайзенбанк или Юникредит-банк, кредиты на покупку недвижимости в других странах присутствия группы не предоставляют. Банки готовы только оказать консультативную помощь российскому клиенту, помочь ему обратиться в банк группы, расположенный по месту приобретения недвижимости.
Кредит через залог
Чаще российские банки предлагают взять кредит на покупку жилья за рубежом под залог уже имеющейся в собственности заемщика недвижимости. "В российском банке можно получить нецелевой ипотечный кредит и вложить деньги в покупку недвижимости за рубежом, при этом заложив недвижимость, находящуюся на территории страны",— говорит Сергей Столбунов. Такие кредиты выдает, например, НС-банк, который требует к тому же, чтобы передаваемая в залог недвижимость не была единственным жильем заемщика. Правда, банк также потребует документально подтвердить покупку недвижимости, предоставив договор о ее приобретении, переведенный на русский язык, или двуязычный договор. Кредит предоставляется в долларах, ставки по кредиту — 10% годовых при аннуитетном способе погашения и 11% при индивидуальном графике. Без личного страхования ставка увеличивается на три процентных пункта. Минимальный первоначальный взнос — 20% годовых. "Предложение целевого ипотечного кредита на покупку недвижимости за рубежом с залогом недвижимости, находящейся в России,— это менее распространенный вариант кредитования,— отмечает Сергей Столбунов.— По таким кредитам возникают сложности с подтверждением целевого использования кредита, поскольку покупка недвижимости за рубежом осуществляется по иным правилам, чем в России".
Российские банки предлагают кредиты на покупку недвижимости за рубежом как в рублях, так и в иностранной валюте. Однако, как и в случае с кредитами на покупку недвижимости в нашей стране, при выборе валюты нужно смотреть не на валюту страны дислокации приобретаемого жилья, а на валюту дохода заемщика. "Для клиента валюта кредита не должна зависеть от валюты приобретения недвижимости,— добавляет Сергей Столбунов.— Для того что бы избежать дополнительных рисков, валюта кредита должна зависеть от валюты, в которой клиент получает доход. В дальнейшем для проведения сделки можно воспользоваться услугой конвертации".
