За пострадавших дольщиков заплатят строители

Что защищает дольщиков
Покупка квартиры на стадии строительства для многих зачастую единственный способ обзавестись собственным жильём. А значит, считают законодатели, необходимо совершенствовать защиту граждан на этом рынке. Закон об участии в долевом строительстве был принят ещё в 2004 году и с тех пор подвергся значительным доработкам. Летом 2016 года вступила в силу такая важная поправка в закон, как обязательное требование к минимальному размеру уставного капитала застройщика (для небольшой компании, которая строит не более 1,5 тысячи квадратных метров, это — 2,5 миллиона рублей, для крупного девелопера — 1,5 миллиарда рублей). Также в документе предусмотрена обязательная система страхования рисков — свою гражданскую ответственность застройщики обязаны застраховать в компаниях, капитал которых не менее 1 миллиарда рублей. Был создан единый реестр участников долевого строительства, разработаны требования к договору и к проектной декларации. Для мошенников на рынке жилья добавили статью в Уголовный кодекс. Однако до недавнего времени в законе о долевом строительстве было и несколько «спящих» норм, как, например, возможность создания государственного компенсационного фонда долевого строительства, взносы в который обязательны для всех участников рынка. 8 декабря 2016 года Правительство выпустило постановление о создании соответствующего фонда. Он заработает с 1 января 2017 года. 

«Цель фонда — защита прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками», — говорится в постановлении Правительства, которое и является учредителем фонда. Сегодня в стране зарегистрировано около 4 тысяч застройщиков, которые привлекают средства дольщиков. Теперь они обязаны перечислять в фонд один процент от суммы каждого договора долевого строительства, заключённого с гражданином после 1 января 2017 года. По словам, директора департамента Минстроя Ольги Корниенко, сумма взноса в один процент не окончательная, она установлена на переходный двухгодичный период и в дальнейшем может быть пересмотрена в зависимости от ситуации на рынке. Есть у фонда и несколько «неожиданные», можно сказать чрезвычайные, полномочия, например возможность банкротить застройщика, если тот проводит рисковую политику. Фонд также сможет самостоятельно достраивать объекты обанкротившихся застройщиков или инвестировать средства в другие объекты. Со столь широкими полномочиями этой, по сути, государственной структуры и связана неоднозначная оценка экспертами последствий её появления на рынке. 

Специального закона о фонде не будет 
Изначально предполагалось, что Минстрой разработает отдельный законодательный документ о фонде. Однако когда проект был готов, против решительно выступили Минюст и Минфин. Финансисты в своём заключении обратили внимание на то, что нормы законопроекта «приведут к нарушению прав участников долевого строительства на получение возмещения расходов в случае неисполнения застройщиком своих обязательств». Дело в том, что компенсационный фонд непотопляем — он не может быть признан банкротом, в законопроекте Минстроя просто не предусмотрена ситуация, что фонду может не хватить денег. «Если такая ситуация все же произойдет, фонд будет брать средства из бюджета», — утверждает эксперт страхового рынка жилья Александр Артамонов. «Один процент отчислений это очень мало, — замечает он. — Кроме того, непонятно, речь идёт о единоразовом отчислении или о ежегодном взносе, как это происходит на рынке страхования. Если один процент закладывать на один триллион потенциальной ответственности, мы получим всего лишь 10 миллиардов. Это стоимость всего двух высоток», — приводит расчёты Артамонов. Однако, по мнению Ольги Корниенко, денег у фонда хватит, ведь он через два года станет фактически монополистом на рынке страхования долевого строительства. Это что-то вроде госкорпорации, уточняет чиновница из Минстроя. 

Между тем в Госдуме идея создать ещё одну госкорпорацию большого восторга не вызвала. Депутаты считают, что пока недостаточно парламентского и общественного контроля за уже имеющимися госкорпорациями. Но даже если законопроект Минстроя не пройдёт Госдуму, для создания фонда нет необходимости в отдельном законопроекте, хватит постановления Правительства, а также поправок в Закон о «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и в закон о банкротстве. В Минстрое уже заявили, что готовы их представить в кратчайшие сроки. 

Что будет с ценой метра 
Мы знаем немало примеров, когда введение государством нового сбора на рынке приводило к подорожанию продукта. Будет ли так с квадратным метром, покупаемом на стадии котлована? 

С приходом госфонда повысится доверие граждан к рынку долевого строительства. Участников станет больше, и как следствие — цена метра не только не будет расти, но может даже упасть. 

Ряд экспертов считают, что увеличение цены неизбежно. Правда, произойдёт оно всё на тот же один процент, то есть цены увеличатся незначительно. А вот президент «Опоры России» Александр Калинин не разделяет такую точку зрения. В создании государственного фонда он видит два больших плюса. «С приходом госфонда повысится доверие граждан к рынку долевого строительства. Участников станет больше, и как следствие — цена метра не только не будет расти, но может даже упасть», — считает он. Второй плюс — это возможность для застройщика получать более дешёвые кредиты. «Страхование в фонде даст возможность банкам давать деньги застройщику не по четвёртой (самой высокой) категории риска, а по второй, что должно отразиться на стоимости кредита и также будет способствовать снижению цены метра», — уверен Александр Калинин. 

Что будет со страховыми компаниями 
Напомним, что благодаря поправкам в закон об участии в долевом строительстве на рынке уже действует система страхования денег дольщиков. Застройщика страхуют допущенные государством к этому виду деятельности компании. Взносы составляют от 0,6 до 1,5 процента от стоимости договора с дольщиком. Эта система будет действовать до 1 января 2017 года. После этой даты все заключаемые договоры станут регистрироваться в компенсационном фонде долевого строительства. Нюансы перехода от одной страховой системы к другой пока до конца неясны, однако большинство участников рынка за то, чтобы он прошёл «без революций». «Частные компании-страховщики могут работать вместе с компенсационным фондом», — считает руководитель департамента страхования при Финансовом университете при Правительстве РФ Александр Цыганов. С его точки зрения надо сохранить систему, когда застройщик страхуется у страховых компаний, но при этом последние становятся платежными агентами фонда, то есть перечисляют туда собранные деньги, тем самым перестраховывая свои риски. 

Ирина Гусева, Первый заместитель председателя Комитета Госдумы по местному самоуправлению 
За этот год немало сделано для защиты граждан, участвующих в долевом строительстве. Особенно радуют подвижки в области профилактики ситуаций, с которыми раньше сталкивались дольщики, когда малоизвестная строительная компания собирает деньги с людей, а после исчезает. Сегодня, если человек хоть немного дружит с Интернетом и дорожит своими сбережениями, достаточно зайти на соответствующий сайт и найти своего застройщика в реестре лицензированных компаний. То есть без труда можно узнать: настоящая у компании лицензия или подделка. Открыта информация и по страховым компаниям. И мы видим, что благодаря этим шагам острота ситуации с дольщиками идёт на спад. 

Но сегодня на рынке долевого строительства особенно важны именно экономические механизмы регулирования. Примером может послужить компенсационный фонд, созданный государством. Его деятельность, безусловно, повысит доверие к рынку долевого строительства. Кто-то считает, что государственный фонд монополизирует рынок. С какими-то аргументами здесь можно согласиться, но при этом фонд, за который отвечает государство, — это надёжная страховка не только для физического дольщика, но и для застройщика. В условиях экономической нестабильности банкротство может постигнуть даже добросовестную компанию. Кто тогда будет спасать людей? Поэтому страховка рисков необходима, и это уже широко применяется в других отраслях. Фонд только начинает работу и, возможно, его деятельность ещё придётся корректировать. Это живой процесс. Главное, что поправки в законодательство открывают возможность для диалога между застройщиками, гражданами и государством. Он обязательно приведёт к тому, что отечественный рынок долевого строительства станет по-настоящему цивилизованным.