Титульное страхование жилья: зачем нужно и сколько стоит

Сразу отметим: если вы приобретает в собственность квадратные метры в еще не сданной в эксплуатацию новостройке по договору долевого участия, то титульное страхование вам не потребуется. Зато при любых операциях на вторичке, в том числе с привлечением ипотечного кредита — крайне желательно. Ведь если у недвижимости был до вас хотя бы один собственник, могут возникнуть проблемы. По ряду не зависящих от вас, добросовестного покупателя, причин ваша сделка по приобретению недвижимого имущества может быть признана недействительной. В этом случае не останется ни жилья, ни денег за него. Причем причиной расторжения вашего договора может быть и признание недействительными предыдущих сделок с объектом недвижимости. В этом случае суд может истребовать его из чужого незаконного владения (удовлетворить так называемый виндикационный иск).

Когда возникает риск утраты прав на недвижимость?
Иными словами, в каких случаях необходимо страховать титул, чтобы, если вдруг лишитесь недвижимости, хотя бы можно было вернуть за нее деньги.

• Сделку могут признать недействительной, если нарушены права третьих лиц, которые не являются сторонами этой сделки. Например, если будет установлено, что договор приобретения недвижимости нарушил права несовершеннолетних детей, наследников, предыдущих владельцев. Конечно, хорошие риелторы должны проверять наличие таких факторов, как дети от предыдущих браков или рожденные вне брака, нахождение одного из собственников на срочной службе в армии или, скажем, в тюрьме, но это не всегда представляется возможным. То же самое с потенциальными наследниками — не всех можно выявить. А при наследовании инвалидам и пенсионерам, даже не указанным в завещании, по закону обязательно выделяется доля. Возможность не ставить в паспорт штамп о браке усложнила ситуацию поиском не только незаконных детей, но и незарегистрированных жен или мужей. Супруг или супруга могут претендовать на так называемую супружескую долю, даже не являясь собственниками недвижимости.
• Вторая ситуация — несовпадение сведений о недвижимости в правоустанавливающих и иных документах, что также может привести к расторжению сделки. Так, например, известны случаи, когда в документах БТИ на квартиру в домах 1960-х годов постройки отсутствовали балконы, а на деле они были на всех этажах, начиная с третьего. Если не устранить подобное недоразумение в документах до сделки, последствия могут быть печальными. Кстати, неузаконенные перепланировки внутри квартиры — также дополнительный фактор риска.
• Признание одной из сторон сделки недееспособной. Да, конечно, перед подписанием договора купли-продажи можно попросить у контрагента справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, но они могут не спасти. Особенно высоки риски, если в сделке участвует пожилой человек — по сложившейся традиции людей за 70 гораздо легче признают недееспособными просто в силу возраста. Но и для молодых недобросовестные люди могут всегда найти основание признать человека недееспособным.
• Совершение сделки обманным путем: договор купли-продажи может быть признан недействительным и в случае, если будет доказано совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы или в результате злонамеренного соглашения сторон. Когда переход права собственности происходит с участием нотариуса, то он непременно проверяет добровольность передачи имущества. Если у него возникают сомнения, может и не заверить договор. Однако сейчас разрешено заключать их и без нотариального заверения, так что страхование титула будет нелишним. Особенно, если есть хоть малейшее сомнение, например, если квартиру продает старушка божий одуванчик, а за ее спиной маячит парочка амбалов. Или продавец — одинокий молодой человек, которого сопровождают «друзья».
• Если будет установлен факт любого мошенничества в последней или предыдущих сделках, это тоже может стать основанием для аннулирования договора и утраты права собственности.
• Если квартира получена по договору пожизненной ренты, это еще один сложный случай. Во-первых, у вроде бы одинокого человека, получавшего ренту, могут оказаться неучтенные наследники, а во-вторых, всегда могут найтись желающие оспорить то, что договор ренты соблюдался добросовестно.

Большая часть случаев оспаривания сделок с недвижимостью приходится на первые три года — согласно статье 181 ГК РФ, именно таков срок исковой давности по требованиям о признании сделки ничтожной. Но если иск подает лицо, не являющееся стороной сделки (обойденный ребенок, наследник и т. п.), срок гораздо больше — до 10 лет.

Сколько стоит застраховать титул
Заключать договор титульного страхования необходимо на полную рыночную стоимость, даже если в договоре купли-продажи недвижимости по какой-то причине указана иная сумма. Стоимость такого полиса немалая, поскольку страховая компания принимает на себя крупный риск. Обычно годовой полис стоит около 0,15% стоимости жилья. Но цена может быть как фиксированной, так и рассчитанной по плавающей ставке с индивидуальным подходом и учетом периода страхования, стоимости жилья и степени риска.

Страховая выплата, как правило, устанавливается в размере рыночной стоимости недвижимости, но не превышает фактические затраты на ее покупку.

На что обратить внимание
При выборе страховщика для титульного страхования обратите внимание на наличие в договоре страхования факта признания страховым случаем удовлетворение судом виндикационного иска, когда законный собственник может истребовать спорное имущество в случаях, если имущество выбыло из владения помимо его воли. Часто в правилах страхования записано, что этот риск покрывается, только если это прямо указано в договоре. Так что необходимо проверить, если ли этот пункт в полисе.

Вообще, перечень исключений из страховых случаев по полисам титульного страхования весьма широк. Например, если событие, приведшее к страховому случаю, возникло до подписания контракта, то страховщик не обязан выплачивать компенсацию. И не всегда формулировки в договоре понятны простому человеку с первого взгляда. Поэтому внимательно читайте условия договора и правил страхования и просите страховщика или его представителя разъяснить вам все непонятные моменты. В таком сложном виде страхования не бывает глупых или неудобных вопросов. Лучше все выяснить заранее, чем в процессе урегулирования убытка.