Документ, корректирующий пресловутый закон N 214-ФЗ, был подписан еще 17 июня, но споры вокруг него не затихают и сегодня. Безусловно, изменений внесено немало, и главная их цель - усилить защиту участников долевого строительства и вытеснить с рынка все «серые» схемы продажи жилья.
Соблазны остались
Поправки допускают привлечение денежных средств граждан, связанное с приобретением жилья в многоквартирных домах, не введенных в эксплуатацию, только на основании договора участия в долевом строительстве. Кроме того, юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды, субаренды земельный участок и получившее разрешение на строительство многоквартирного дома, вправе выпускать облигации особого вида - жилищные сертификаты. Принимать средства граждан смогут также жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы в соответствии с законами, которые регулируют их деятельность. Еще одно знаковое нововведение - поручитель застройщика отвечает по его обязательствам субсидиарно, а не солидарно.
Кроме того, теперь средства дольщиков нельзя привлекать на основании Закона об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений. Законопроект также устанавливает административную ответственность за сбор денег с граждан на строительство многоквартирных домов лицами, которые не имеют на это права. Для должностных лиц штраф предлагается установить в размере от 20 до 50 тыс. руб., для юридических - от 500 тыс. до 1 млн руб.
- Давно стало необходимым четче определить употребляемые понятия и сферу действия закона о долевом строительстве. И принятые изменения - безусловно, шаг именно в этом направлении, - считает эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Аркадий Серков. - Так, в действующей редакции сфера действия закона N 214-ФЗ определяется как «отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства... объектов недвижимости». Но разве можно определить, в каком случае средства привлекаются именно для строительства? Понятно, что у застройщиков возникает соблазн оформлять прием средств так, чтобы они предназначались якобы не для строительства. В этой связи гораздо точнее новое определение для привлечения средств граждан в отношениях, «вследствие которых предусмотрено последующее возникновение права собственности на жилые помещения». Но, кроме этого, представляется необходимым устранить лазейку, обусловленную оговоркой, что действие закона «не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости». Поскольку в законодательстве не раскрывается определение инвестиционной деятельности по строительству, может возникнуть другой соблазн: привлекать средства граждан через посредство юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, якобы осуществляющих инвестиционную деятельность.
Административные барьеры
Законом N 119-ФЗ также закреплен перечень затрат, осуществляемых за счет дольщиков. Они вправе расторгнуть договор через суд в случае нецелевого использования средств застройщиком. Прежде дольщик мог отказаться от исполнения договора, если в установленный последним срок застройщик не передал объект. Теперь такое право возникает через два месяца после истечения этого срока. Минимальный гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого дольщикам объекта, уменьшен с 5 до 3 лет. Объект долевого строительства находится в залоге у дольщика с даты, когда получено разрешение на ввод в эксплуатацию (ранее - с момента государственной регистрации права собственности застройщика).
Установлена административная ответственность за непредставление документов (сведений) в орган по контролю и надзору в области долевого строительства. Государственной регистрации подлежат не только договоры участия в долевом строительстве, но и права его участников на соответствующий объект. Орган, который осуществляет государственную регистрацию прав, обязан уведомлять соответствующий орган исполнительной власти региона, где идет строительство, о государственной регистрации договора, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства. Кроме того, законом определяется порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, связанной с долевым строительством многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Правда, по мнению некоторых специалистов, нововведения мало что значат. В частности, поправки в закон абсолютно не решают главную проблему: как дольщикам в случае нарушения их прав получить деньги обратно. Даже если дольщики выигрывают суды, вернуть свои деньги они зачастую не могут, потому что у застройщика отсутствуют собственные средства. А в поправках к закону N 214-ФЗ ничего не сказано о контроле над застройщиком.
В то же время закон N 214-ФЗ возлагает всю ответственность только на застройщика, хотя дольщик идет на те же риски, что и строитель. Строители довольно часто затягивают работу не по своей вине, а из-за бесконечных административных барьеров и препон, чинимых недобросовестными чиновниками.
- Идея защитить граждан от недобросовестных застройщиков очень позитивна. С учетом того, какая ситуация способствовала принятию закона N 214-ФЗ, нельзя не признать, что требовались очень жесткие меры, - полагает Ирина Мельникова, заместитель генерального директора по юридическому консалтингу АКГ «Интерком-Аудит». - Однако если принимаемые меры слишком жесткие, это вызывает лишь желание их не соблюдать в полном соответствии с извечно российским принципом «строгость закона компенсируется необязательностью его исполнения». Основной проблемой дольщиков и самих строителей являются, скорее, административные препоны, чем любые иные. Совершенно очевидно, что именно попустительство властей дает возможность производить строительство без соблюдения требований закона, иначе никак невозможно объяснить, каким образом местные администрации «не видят» растущие посреди городов новостройки и не интересуются, почему у них нет документов. Таким образом, сложилась патовая ситуация: закон, направленный на защиту прав дольщиков, фактически спровоцировал большинство застройщиков на обход закона.
Без мошенничества
По задумке законотворцев, новый порядок должен полностью исключить мошенничество при заключении сделок с покупателями жилья. «Согласно ожиданиям российских властей закон должен защитить граждан от недобросовестных застройщиков, исключить возможность обмана, «двойных продаж», а также минимизировать всевозможные риски при покупке новостройки. С одной стороны, данные слова трудно оспорить, ведь важным преимуществом договора участия в долевом строительстве является его обязательная государственная регистрация, равно как и любых последующих соглашений и договоров. Нововведения четко регламентируют на законодательном уровне (и это плюс) перечень работ, которые обязуется выполнить застройщик гражданину за внесенные им денежные средства. С другой стороны, призванный усилить защиту положения дольщиков закон N 214-ФЗ не может гарантировать стопроцентную защиту интересов покупателей квартир в строящихся домах. Поправки, вступившие в силу, как и сам закон в прежней редакции, увы, не гарантируют, что строительство того или иного проекта будет завершено или не превратится в долгострой», -- считают в компании «НДВ-Недвижимость». Более эффективным инструментом, защищающим вложения покупателей, является страхование, призванное обеспечить надежную защиту имущественных интересов покупателей, убеждены эксперты.
Сегодня покупатель уже может застраховаться от риска банкротства застройщика и риска несоблюдения сроков строительства. В любом из этих двух случаев человек сможет вернуть свои деньги. Стоимость услуги варьирует от 1 до 2% в год от суммы договора с застройщиком в зависимости от типа договора, стадии строительства, количества проданных квартир и ликвидности объекта. «Как известно, в настоящий момент банки не выдают ипотечные кредиты при существовании риска незавершенного строительства. В перспективе мы планируем достичь договоренности с банками о либерализации получения ипотечного кредита при наличии страховки», - делится планами Юрий Гольдберг, управляющий партнер Корпорации по страхованию рисков незавершенного строительства.
В пользу застройщиков
Еще одна новелла закона N 119-ФЗ, на сей раз уже в пользу строителей, - услуги застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве освобождаются от НДС, кроме тех, которые оказываются при строительстве объектов производственного назначения. Введение этой нормы, по мнению авторов поправок, позволит создать благоприятные условия для развития первичного рынка жилья, мотивируя застройщиков работать по установленной форме договора долевого участия, и устранить причины для использования альтернативных договоров, не подпадающих под НДС. Правда, ряд экспертов уверены, что пункт об освобождении застройщиков от НДС за услуги несуществен, поскольку избавление от уплаты такой сравнительно небольшой суммы не может мотивировать строителей действовать в рамках договора долевого участия.
- Объективно в настоящее время примерно около 70-80% строек и так ведется без соблюдения требований закона N 214-ФЗ. Как правило, все необходимые документы оформляются уже ближе к завершению строительства, то есть зачастую разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию получаются либо почти одновременно, либо с минимальным разрывом по времени. Скорее всего, те застройщики, которые, несмотря ни на что, стараются проводить свою деятельность в максимальном соответствии с законом, продолжат это делать, те же, кто не смог вести свою деятельность в рамках закона N 214-ФЗ, получат дополнительный повод этого не делать, - подытоживает Ирина Мельникова.
* * *
Новостройки по закону
Несмотря на принятые поправки к закону N 214-ФЗ, на сегодняшний день по договорам долевого участия реализуется не более 8% новостроек Москвы. К таким неутешительным выводам пришли специалисты аналитического департамента «НДВ-Недвижимость», проведя соответствующее исследование. Эти данные не включают те проекты, которые ранее реализовывались по закону N 214-ФЗ, но на сегодняшний момент уже прошли госкомиссию, по таким квартирам уже заключаются договоры купли-продажи. Наибольшее число новостроек, реализуемых по договору долевого участия, отмечается сегодня в СВАО - 29%, чуть меньшая доля зафиксирована в ЮАО - 23%, по 12% приходится на ЮЗАО, СЗАО и ВАО, по 6% - на САО и ЮВАО.
Преимущественно все объекты, осуществляющие реализацию согласно закону N 214-ФЗ, относятся к классу «комфорт» или «бизнес». Так, в ходе исследования не было выявлено ни одного объекта класса «эконом» (панельные жилые комплексы), где ведутся продажи по договорам долевого участия. Наибольшее количество объектов, реализуемых по договору долевого участия, - 47% - запланировано к вводу в эксплуатацию в III-IV кварталах 2010 г.
Дмитрий КАДАТОВ
Без обмана
В середине июня президент России Дмитрий Медведев подписал Федеральный закон N 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который должен защитить потребителей от «серых» схем покупки жилья на стадии строительства. Но будет ли это способствовать увеличению спроса? По мнению одних экспертов, изменения не улучшают защиту дольщиков, а другие уверены, что закон прежде всего ущемляет права застройщиков.
